Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB) Serta Tata Cara Peningkatan Status Tanah Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik

Pengertian Hak Guna Bangunan. Secara umum, hak guna bangunan diatur dalam Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, khususnya ketentuan Pasal 35 sampai dengan Pasal 40, berikut peraturan pelaksananya yaitu Peraturan Pemerintah Nomor : 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Dan Hak Pakai Atas Tanah. Dalam ketentuan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor : 5 Tahun 1960 dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 

Terjadinya Hak Guna Bangunan. Hak guna bungunan tidak diberikan untuk tanah pertanian. Hak guna bangunan dapat terjadi dengan ketentuan sebagai berikut :

• hak guna bangunan atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk.
• hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.
• hak guna bangunan atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Baca juga : Pengertian Hak Guna Usaha (HGU)

Pemberian hak guna bangunan, baik atas tanah negara, atas tanah hak pengelolaan, maupun atas tanah hak milik wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran dimaksud meliputi :

• pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah.
• pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
• pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 

Dengan demikian dapat dikatakan bahwa hak guna bangunan atas tanah negara atau atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak milik terjadi dan mengikat pihak ketiga sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.

Baca juga : Pengertian Hukum Lingkungan

Jangka Waktu Hak Guna Bangunan. Hak guna bangunan diberikan kepada pemegang hak guna bangunan untuk jangka waktu paling 30 tahun, dan atas permintaan pemegang hak dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Setelah jangka waktu hak guna bangunan dan perpanjangan tersebut berakhir, kepada bekas pemegang hak guna bangunan dapat diberikan pembaharuan hak guna bangunan di atas tanah yang sama.

Syarat Perpanjangan atau Pembaharuan Hak Guna Bangunan. Perpanjangan atau pembaharuan hak guna bangunan dapat dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut : 

1. Hak Guna Banguna atas Tanah Negara. 
Hak guna bangunan atas tanah negara, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, dengan syarat sebagai berikut :

• tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak guna bangunan tersebut.
• syarat-syarat pemberian hak guna bangunan tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak guna bangunan.
• pemegang hak guna bangunan masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan.
• tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.

2. Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelolaan.

Hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang hak guna bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan

3. Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik.

Hak guna bangunan atas tanah hak milik dapat diperpanjang atau diperbaharui berdasarkan kesepakatan antara pemegang hak guna bangunan dengan pemegang hak milik atas tanah. Hak guna bangunan atas tanah hak milik dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna bangunan bar dengan akta yag dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut harus didaftarkan.

Baca juga : Pengertian Hak Dan Macam-Macam Hak Dalam Hukum

Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan hak guna bangunan dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan pada saat pertama kali mengajukan permohonan hak guna bangunan.

• dalam hal uang pemasukan telah dibayar sekaligus sebagaiman dimaksud di atas, untuk perpanjangan atau pembaharuan hak guna bangunan hanya dikenakan biaya administrasi yang besarnya ditetapkan oleh menteri setelah mendapat persetujuan dari menteri keuangan.

Persetujuan untuk memberikan perpanjangan atau pembaharuan hak guna bangunan serta perincian uang pemasukan tersebut dicantumkan dalam keputusan pemberian hak gunan bangunan.

Baca juga : Hak Relatif Dan Hak Absolut

Pemegang Hak Guna Bangunan. Hak guna bangunan diberikan kepada :

• Warga negara Indonesia.
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Hak guna bangunan tidak dapat dipunyai oleh orang asing. Badan hukum yang dapat mempunyai hak guna bangunan hanyalah badan-badan hukum yang bermodal nasional yang progresif, baik asli maupun tidak asli. Bagi badan-badan hukum yang bermodal asing, hak guna bangunan hanya dibuka kemungkinannya untuk diberikan  jika hal itu diperlukan oleh undang-undang yang mengatur pembangunan nasional semesta berencana.

Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai pemegang hak guna bangunan, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Hak tersebut berlaku pula terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat sebagai pemegang hak guna bangunan. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu satu tahun tersebut, maka hak guna bangunan tersebut hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan menurut ketentuan yang ditetapkan dalam peraturan pemerintah.

Baca juga : Pengertian Konsumen, Hak Dan Kewajiban Konsumen, Perilaku Serta Kepuasan Konsumen

Kewajiban Dan Hak Pemegang Hak Guna Bangunan. Setiap pemegang hak guna bangunan mempunyai kewajiban dan hak yang harus dipenuhi. Kewajiban dan hak pemegang hak guna bangunan tersebut adalah sebagai berikut :

1. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan.
Pemegang hak guna bangunan mempunyai kewajiban :

• membayar uang pemasukan kepada negara yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.
• menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya.
• memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.
• menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan itu hapus.
• menyerahkan sertipikat hak guna bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Apabila tanah hak guna bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang hak guna bangunan berkewajiban memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung tersebut.

Baca juga : Perjanjian Hak Tanggungan (Hipotik)

2. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan.
Pemegang Hak Guna Bangunan mempunyai hak :

• menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan tersebut selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya.
• mengalihkan hak guna bangunan tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.

Tanah hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan hutag dengan dibebani Hak Tanggungan, dengan ketentuan Hak Tanggungan tersebut akan hapus dengan hapusnya hak guna bangunan.

Baca juga : Perjanjian Jaminan

Peralihan Hak Guna Bangunan. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Peralihan hak guna bangunan dapat terjadi karena :

• jual beli.
• tukar menukar.
• penyertaan modal.
• hibah.
• pewarisan.

Peralihan hak guna bangunan dimaksud dapat diterjadi dengan ketentuan sebagai berikut :

• peralihan hak guna bangunan karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
• peralihan hak guna bangunan karena pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang.
• peralihan hak guna bangunan karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
• peralihan hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan.
• peralihan hak guna bangunan atas tanah hak milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang tanah hak milik yang bersangkutan.

Baca juga : Pengertian Subyek Hukum Dan Jenis Subyek Hukum

Hapusnya Hak Guna Bangunan. Hak guna bangunan hapus karena :

• berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya.
• dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan, atau oleh pemegang hak milik sebelum jangka waktu hak guna bangunan tersebut berakhir, karena : 1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan mengenai kewajiban dan hak pemegang hak guna bangunan. 2. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan. 3. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
• dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu hak guna bangunan tersebut berakhir.
• dicabut untuk kepentingan umum berdasarkan Undang-Undang Nomor : 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah.
• ditelantarkan.
• tanahnya musnah.
• pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat lagi sebagai pemegang hak.

Baca juga : Pengertian Obyek Hukum Dan Jenis Obyek Hukum

Perbedaan Antara Tanah Hak Guna Bangunan dan Tanah Hak Milik. Terdapat beberapa perbedaan antara tanah hak guna bangunan dan tanah hak milik, perbedaan tersebut diantaranya adalah :

1. Tanah Hak Guna Bangunan :

• pemegang hak guna bangunan hanya berkuasa atas bangunan tanpa tanah.
• mempunyai jangka waktu tertentu dan harus diperpanjang atau diperbaharui pada saat jangka waktu tersebut berakhir. 
• dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sepanjang jangka waktu hak guna bangunan belum habis.  
• mempunyai resiko apabila dibebani Hak Tanggungan.
• disarankan hanya untuk investasi jangka pendek atau menengah.

2. Tahah Hak Milik :

• pemegang hak milik berkuasa penuh atas tanah dan bangunan.
• memiliki nilai dan kedudukan yang lebih kuat, karena tidak dibatasi jangka waku berlakunya.
• dapat beralih dan dialihkan kapanpun.
• lebih tidak beresiko apabila dibebani Hak Tanggungan.
• disarankan untuk investasi jangka panjang.

Baca juga : Asas Dan Ruang Lingkup Hukum Lingkungan

Perbedaan Antara Tanah Hak Guna Bangunan dan Tanah Hak Pakai. Terdapat beberapa perbedaan antara tanah hak guna bangunan dan tanah hak pakai, perbedaan tersebut diantaranya adalah :

1. Tanah Hak Guna Bangunan :

• hak guna bangunan hanya diberikan pada warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
• masa berlaku hak guna bangunan adalah paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk masa waktu 20 tahun.

2. Tanah Hak Pakai :

• dapat diberikan kepada warga negara asing.
• masa berlaku hak pakai adalah paling lama 25 (duapuluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk masa waktu 20 (duapuluh) tahun, atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanah tersebut diperlukan untuk ketentuan tertentu

Baca juga : Pengertian Hak Pakai Atas Tanah Serta Tata Cara Peningkatan (Mengubah) Status Tanah Dari Hak Pakai Menjadi Hak Milik

Peningkatan Status Tanah dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik. Tanah hak guna bangunan dapat ditingkatkan status tanahnya menjadi hak milik. Persyaratan untuk meningkatkan status tanah dari hak guna bangunan menjadi hak milik adalah sebagai berikut :

• sertipikat asli hak guna bangunan yang akan ditingkatkan status haknya.
• fotokopi IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) atas bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut.
• fotokopi SPT-PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terurang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan.
• fotokopi indentitas pemohon berupa KTP (Kartu Tanda Penduduk) dan KK (Kartu Keluarga).
• surat keterangan dari kelurahan (PM1 dari kelurahan) yang menyatakan bahwa rumah digunakan untuk tempat tinggal.
• surat pernyataan yang menyatakan bahwa pemohon akan memiliki tanah hak milik tidak lebih dari 5 bidang atau keseluruhannya denga luas 5.000 M2 (formulir pernyataan disediakan oleh Kantor Pertanahan).
• surat kuasa, apabila pengurusan peningkatan hak atas tanah dimaksud dikuasakan kepada pihak lain (biasanya dari kantor notaris), berikut fotokopi indentitas diri pihak yang diberi kuasa.

Persyaratan tersebut di atas disatukan dalam sebuah map yang di dalamnya terdapat formulir yang harus diisi, yaitu satu lembar permohonan peningkatan hak atas tanah dan surat pernyataan dari pemohon. Selain dikenai biaya peningkatan hak atas tanah, pemohon nantinya juga akan dikenai biaya peningkatan hak atas tanah tersebut yang besarnya tergantung dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah yang bersangkutan.

Baca juga : Pengertian Promotif, Preventif, Kuratif, Dan Rehabilitatif

Yang perlu diperhatikan adalah bahwa tanah hak guna bangunan yang dapat diajukan peningkatan haknya menjadi hak milik adalah tanah yang dipergunakan untuk rumah tinggal atau peruntukan tertentu yang disyaratkan oleh undang-undang, seperti organisasi kemanusiaan, badan keagamaan, dan badan-badan atau organisasi lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

Untuk menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak guna bangunan tersebut, semua pemberian perpanjangan, pembaharuan maupun hapusnya hak guna bangunan harus didaftarkan di Kantor Pertanahan tempat di mana tanah tersebut berada.

Semoga bermanfaat.