Perjanjian Hak Tanggungan (Hipotik)
Hak tanggungan (hipotik) diatur dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), yang merupakan bagian dari hukum kebendaan (zakelijkrecht), tetapi mengandung unsur perikatan (verbintenis) atau perjanjian (overeenkomst) yang diatur dalam Buku III KUH Perdata. Apa yang dimaksud dengan hak tanggungan atau hipotik, dijelaskan dalam ketentuan pasal 1162 KUH Perdata, yang menyebutkan :
- Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan.
Baca juga : Perjanjian Jaminan
Hak tanggungan (hipotik) sebagai hukum kebendaan (zakelijkrecht) berpangkal pada filsafat kapitalis dan individualis dalam hal pemilikan swasta atau modal pada bank dengan perjanjian kredit. Pihak pengusaha memberikan jaminan berupa barang-barang tetap atau yang dianggap tetap secara fiksi oleh perundang-undangan. Barang jaminan berupa barang tetap berupa tanah, bangunan, dan lain-lain. Sedangkan yang dianggap sebagai barang tetap secara fiksi adalah seperti kapal laut dengan ukuran minimal tertentu yang disyaratkan oleh undang-undang dan terdaftar, serta kapal terbang.
Hak tanggungan (hipotik) tidak dikenal dalam hukum adat. Hak tanggungan (hipotik) untuk tanah adat berlaku ketentuan tersendiri yang disebut credietverband. Selain itu terhadap tanah adat dikenal juga gadai tanah menurut hukum adat.
Hak tanggungan (hipotik) pada hakekatnya tidak dapat dibagi-bagi dan lepas dari semua benda tidak bergerak yang diikatkan dalam keseluruhannya. Menurut ketentuan pasal 1164 KUH Perdata, yang menyebutkan bahwa : Yang dapat dibebani dengan hipotik hanyalah :
- Benda-benda tetap atau tidak bergerak yang dapat dipindah-tangankan beserta segala kelengkapannya.
- Hak pakai hasil atas benda-benda tersebut beserta kelengkapannya.
- Hak numpang karang dan hak usaha.
- Bunga tanah, baik yang harus dibayar dengan uang maupun yang harus dibayar dengan tanah dalam ujudnya.
- Bunga sepersepuluh.
- Pasar-pasar yang diakui oleh pemerintah beserta hak-hak istimewa yang melekat padanya.
Sedangkan menurut pasal 314 ayat 3 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (Wetboek van Koophandel) menyebutkan bahwa kapal-kapal Indonesia yang berukuran paling sedikit 20 m3 dapat dihipotikkan dan tidak dapat diletakkan gadai dengan suatu register kapal yang ditetapkan dalam suatu undang-undang tersendiri oleh pegawai balik nama (overschrijvings ambtenaar) yaitu syah bandar.
Jadi barang-barang yang dapat dibebani dengan hak tanggungan (hipotik) adalah :
- Benda-benda tetap berupa tanah yang menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor : 5 tahun 1960) melekat hak milik (eigendom), hak guna usaha (opstal), dan hak guna bangunan (erfpacht).
- Benda-benda seperti yang dimaksud oleh pasal 1164 KUH Perdata.
- Kapal laut yang berukuran 20 m3 ke atas yang terdaftar pada register sesuai pasal 314 ayat 3 KUHD.
- Kapal terbang seperti dimaksud oleh Pengumuman Dirjrn Perhubungan Udara, Departemen Perhubungan Nomor : 1 tahun 1971.
Persamaan antara hak tanggungan (hipotik) dan gadai adalah :
- Keduanya sama-sama merupakan hak kebendaan (zakelijkrecht)
- Keduanya sama-sama merupakan perjanjian yang bersifat accesoir yang mengikuti pada perjanjian pokoknya.
- Keduanya dapat berpindah tangan pada pihak ketiga bersama dengan piutangnya.
- Benda jaminan, baik pada hak tanggungan (hipotik) maupun pada gadai tidak boleh dimiliki oleh si pemegang gadai atau pemegang hipotik tersebut.
- Hak milik barang tersebut tetap dipunyai oleh pemilik semula.
Perbedaan antara hak tanggungan (hipotik) dan gadai adalah :
- Hak tanggungan (hipotik) berlaku terhadap barang-barang tetap (tidak bergerak), sedangkan gadai berlaku terhadap barang-barang bergerak.
- Hak tanggungan (hipotik) dilakukan dengan akta otentik (akta resmi yang dibuat dihadapan pejabat yang ditunjuk untuk itu), sedangkan gadai tidak diharuskan dengan akta otentik (akta resmi).
- Dalam hak tanggungan (hipotik) barang tetap yang menjadi jaminan tidak diserahkan kepada yang meminjamkan uang, sedangkan pada gadai barang yang dijadikan jaminan diserahkan kepada yang meminjamkan uang.
- Dalam hak tanggungan (hipotik) barang yang dijaminkan bisa beberapa kali dibebani hak tanggungan (hipotik), sedangkan pada gadai pembebanan barang jaminan biasanya dilakukan hanya sekali.
Pertanyaan yang sering muncul adalah kenapa pada gadai tidak diharuskan dengan memakai akta otentik (akta resmi), sedangkan pada hak tanggungan (hipotik) dilakukan dengan akta otentik (akta resmi) ? Jawabannya adalah hal tersebut disebabkan karena dalam gadai barang jaminan dipegang dan dikuasai oleh pemegang gadai, sehingga pemegang gadai sudah terjamin aman apabila peminjam melakukan wanprestasi. Sedangkan dalam hak tanggungan (hipotik), pemegang hak tanggungan (hipotik) tidak memegang dan menguasai barang jaminannya, sehingga belum terasa aman baginya apabila peminjam melakukan wanprestasi.
Baca juga : Jaminan Hutang Dalam Leasing
Menurut ketentuan pasal 1179 KUH Perdata, suatu hak tanggungan (hipotik) harus didaftarkan di tempat pencatatan khusus untuk itu, yaitu untuk :
- Tanah yang dibebani hak tanggungan (hipotik) yang telah dibuatkan akta hak tanggungan di hadapan notaris harus didaftarkan di kantor pendaftaran tanah (Badan Pertanahan Nasional) setempat, dan kantor pendaftaran tanah tersebut akan mengeluarkan sertifikat hak tanggungan (hipotik).
- Kapal laut yang dibuat aktanya pada pegawai balik nama adalah syahbandar.
- Kapal terbang yang dibuat aktanya menurut ketentuan yang berlaku di negara bersangkutan.
Sedangkan hal-hal yang dapat menghapuskan hak tanggungan (hipotik) antara lain adalah :
- Karena tidak berlakunya lagi perjanjian pokok, misalnya karena hutang telah dibayar lunas.
- Pemegang hak tanggungan (hipotik) melepaskan hak tanggungan (hipotik)-nya.
- Karena penetapan oleh hakim.
Demikian penjelasan berkaitan dengan perjanjian hak tanggungan (hipotik).
Semoga bermanfaat.
