Perjanjian Sewa Menyewa

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), perjanjian sewa menyewa diatur dalam pasal 1548 sampai dengan pasal 1600 KUH Perdata. Apa yang dimaksud dengan sewa menyewa, diatur dalam ketentuan pasal 1548 KUH Perdata, yang menyebutkan bahwa :

• Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.

Baca juga : Perjanjian Jual Beli Dan Tukar Menukar

Beberapa Hal Penting dalam Perjanjian Sewa Menyewa. Dalam hal perjanjian sewa menyewa, ada beberapa hal yang mesti diperhatikan, yaitu :

1. Kewajiban Pihak Yang Menyewakan.
Kewajiban pihak yang menyewakan diatur dalam pasal 1550 KUH Perdata, yang menyebutkan bahwa : Pihak yang menyewakan diwajibkan karena sifat perjanjian, dan dengan tak perlu adanya sesuatu janji untuk :

1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa.
2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.
3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa.

2. Kewajiban Pihak Penyewa.
Kewajiban pihak penyewa diatur dalam pasal 1560 KUH Perdata, yang menyebutkan bahwa : Si penyewa harus menepati dua kewajiban utama :

1.  Untuk memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada suatu perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan.
2. Untuk membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan.
   

Jadi menurut ketentuan pasal 1560 KUH Perdata tersebut, secara sederhana kewajiban pihak penyewa adalah :

1. Memanfaatkan dan merawat barang yang disewanya, sebagaimana miliknya sendiri.
2. Membayar uang sewa sesuai dengan yang telah disepakati.
   

3. Sifat Perjanjian Sewa Menyewa.

Perjanjian sewa menyewa bertujuan hanyalah memberikan hak pemakaian saja kepada pihak penyewa. Sehingga status hak atas benda yang diserahkan oleh yang menyewakan kepada pihak penyewa dapat juga bukan benda yang berstatus hak milik. Dengan kata lain, bahwa benda yang disewakan tersebut dapat benda berupa hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hal pakai, dan lain-lain. Oleh karenanya dalam perjanjian sewa menyewa yang penting ialah hak perorangan dan bukanlah hak kebendaan. Yang dimaksud dengan hak perorangan (personenrecht) adalah hak yang terjadi karena hubungan seseorang dengan orang lain. Hal ini diatur dalam buku I KUH Perdata. Sedangkan yang dimaksud dengan hak kebendaan (zakelijkrecht)  adalah hak yang terjadi karena hubungan seseorang dengan benda. Hal ini diatur dalam buku II KUH Perdata. 

Dalam perjanjian sewa menyewat, pada umumnya apabila terjadi perbaikan-perbaikan pada obyek yang disewakan, berlaku ketentuan :

• Perbaikan kecil (atau yang umum dilakukan, seperti genting bocor, kran air rusak, dan lain-lain) menjadi tanggungan pihak penyewa.
• Perbaikan besar, seperti renovasi, dan lain-lain, menjadi tanggungan  pihak yang menyewakan.

4. Resiko Sewa Menyewa.

Resiko dalam perjanjian sewa menyewa diatur dalam pasal 1553 KUH Perdata, yang menyebutkan :

1. Jika selama waktu sewa, barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka perjanjian sewa gugur demi hukum.
2. Jika barangnya hanya sebagian musnah, si penyewa dapat memilih, menurut keadaan, apakah ia akan meminta pengurangan harga sewa, ataukah ia akan meminta bahkan pembatalan perjanjian sewanya, tetapi tidak dalam satu dari kedua hal itu pun ia berhak atas suatu ganti rugi.

Jadi resiko yang mungkin timbul dari perjanjian sewa menyewa menurut ketentuan pasal 1553 KUH Perdata tersebut, ada dua kemungkinan, yaitu :

1. Apabila barang yang disewakan musnah sebagai akibat dari ketidaksengajaan, maka perjanjian sewa menyewa tersebut menjadi gugur demi hukum.
2. Apabila barang yang dsewakan musnah sebagian, maka si penyewa mempunyai dua pilihan, yaitu minta pengurangan uang sewa atau minta perjanjian sewa menyewa dibatalkan.

Berkaitan dengan resiko dalam perjanjian sewa menyewa, para pihak dapat menentukan lain sesuai dengan kesepakatan, berdasarkan asas hukum penambahan (aanvullendrecht).

Baca juga : Perjanjian Menurut Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)

Pasal 1570 KUH Perdata, menyebutkan :

• Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukan sesuatu pemberhentian untuk itu.

Pasal 1571 KUH Perdata, menyebutkan :

• Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang-tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. 

Dari ketentuan pasal 1570 dan pasal 1571 KUH Perdata tersebut, menjelaskan bahwa perjanjian sewa menyewa dapat dibuat secara tertulis maupun tidak tertulis (lisan). Dalam hal perjanjian sewa menyewa dibuat secara tertulis, maka perjanjian sewa menyewa tersebut akan berakhir demi hukum apabila telah lewat waktu sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian sewa menyewa tersebut. Sedangkan apabila perjanjian sewa menyewa dibuat secara tidak tertulis (lisan), maka berakhirnya perjanjian sewa menyewa terjadi, apabila salah satu pihak menghendaki untuk diakhirinya perjanjian sewa menyewa tersebut, dengan memberikan tenggang waktu untuk pengosongan obyek sewa menyewa.

Baca juga : Perbedaan Antara Leasing Dengan Sewa Menyewa

Pasal 1579 KUH Perdata, menyebutkan :  

• Pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewa dengan menyatakan hendak memakai sendiri barang yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan sebaliknya. 

Ketentuan pasal 1579 KUH Perdata tersebut menegaskan bahwa pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan perjanjian sewa menyewa guna keperluannya sendiri, kecuali apabila ada perjanjian untuk itu.

Perjanjian sewa menyewa tidak berakhir apabila benda obyek sewa menyewa tersebut dijual, dihibahkan, atau dipindah tangankan dengan cara apapun oleh pihak yang menyewakan kepada pihak ketiga. Dan di dalam perjanjian sewa menyewa rumah, pihak yang menyewakan mempunyai hak privilege atau hak istimewa, maksudnya adalah bahwa ia dapat menahan segala perabot rumah dan perlengkapan-perlengkapan lain, apabila uang sewa tidak dibayar oleh pihak penyewa. 

Baca juga : Pengertian Risiko Dalam Hukum Perjanjian

Demikian penjelasan berkaitan dengan perjanjian sewa menyewa. Tulisan tersebut bersumber dari  Hukum Perdata Material, karangan Marhainis Abdulhay, SH dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata)

Semoga bermanfaat.